Leerstandsmanagement
Ein proaktiver Umgang mit Leerstand und der Aufbau eines entsprechenden Leerstandskatasters stärkt jede Kommune
Die Situation
Leerstehende Immobilien prägen gerade im ländlichen Raum zunhemend das Ortsbild. Aber auch in unseren Innenstädten nimmt der Leerstand im Bereich von Einzelhandelsflächen und in der Gastronomie zu. Bei der Umnutzung oder Aktivierung der Immobilien benötigen die Eigentümer oftmals Unterstützung.
Die digitalen Werkzeuge
Mit einem Leerstandsmelder können Kommunen und Wirtschaftsförderungen frühzeitig über drohenden Leerstand informiert werden und proaktiv handeln. Die Softwarelösung aREAL® ermöglicht den Aufbau eines Leerstandskatasters um die Immobilien zu verwalten und proaktiv einen digital gestützten Eigentümerdialog durchzuführen.
Warum Kommunen Ihre Bürger bei Leerstand unterstützen sollten
Wohn- und Gewerbeleerstand sollte proaktiv bekämpft werden
Fallen in einem Ort immer mehr Gebäude leer oder stehen in der Innenstadt immer häufiger Läden leer, so hat dies Auswirkungen auf das gesamte Ortsbild und die Außenwirkung einer Kommune. Bedingt durch den demographischen Wandel kämpfen insbesondere im ländlichen Raum Kommunen mit dieser Problematik. Beschleunigt durch die Corona-Pandemie stehen außerdem die Innenstädte vor einem Strukturwandel. Aber auch die Metropolregionen stehen vor einer großen Herausforderung – sie müssen Wohnraum schaffen. Da sind leerstehende Immobilien eine große Chance.
Fängt man an, sich mit den Hintergründen für Leerstand zu beschäftigen, wird man schnell feststellen, das dieser zahlreiche unterschiedliche Gründe hat. Beispiele sind:
- falsche Wertvorstellungen des Eigentümers,
- zerstrittene Erbengemeinschaften,
- steuerliche Aspekte,
- keine Erfolge bei ersten Vermarktungsaktivitäten,
- keine Zeit sich mit der Vermarktung zu befassen.
Immer häufiger kommt es auch vor, dass Eigentümer, die eine Immobilie geerbt haben, sich aus dem Grundbuch austragen lassen und das Objekt so dem Staat zufällt.
Idealerweise sollte Leerstand erst gar nicht entstehen. Insbesondere der ländliche Raum ist auf Zuzug von außerhalb angewiesen und sollte daher verstärkt den Leerstand proaktiv vermarkten. Dies gelingt beispielsweise mit einem eigenen kommunalen Immobilienportal. Eine solche Plattform ermöglicht es Städten und Gemeinden den örtlichen Leerstand ganzheitlich im Digitalmarkt abzubilden und so bei Online-Suchen nach Immobilienangeboten auf Google & Co gefunden zu werden. Hier finden Sie ein Best-Practice-Beispiel dazu.
Sowohl aus Sicht der Kommunalverwaltung, als auch aus Sicht des Eigentümers ist es sinnvoll, drohenden Leerstand entgegenzuwirken und nicht erst aktiv zu werden, wenn Objekte leer stehen.
Leerstandsmanagement infolge der Corona-Krise
Viele Kommunen in Deutschland rechnen infolge der Corona-Krise mit einer deutlichen Zunahme an leerstehenden Gewerbeimmobilien. Dies geht aus einer Umfrage aus dem April 2020 hervor, an der sich insgesamt 265 Kommunalverwaltungen, Stadtmarketinggesellschaften und Wirtschaftsförderungen beteiligt haben.
Für Kommunen entsteht dadurch ein noch höherer Handlungsdruck, ein kommunale Leerstandsmanagement aufzubauen und die Eigentümer aktiv zu unterstützen. Wichtige Bausteine sind dabei neben einer engen Zusammenarbeit mit den lokalen Akteuren der Immobilienbranche der Aufbau eines Leerstandskatasters und die Einführung eines kommunalen Immobilienportals sowie eines Leerstandsmelders.
Wir stellen hierzu ein spezielles Paket zum digitalen Leerstandsmanagement einer Kommune bereit.
Mit Leerstand sollte der Eigentümer nicht alleine gelassen werden.
Ein Beispiel
Ein Vermieter eines Ladenlokals im Ortskern erhält die Kündigung seines Mieters. Sechs Monate später fällt der Laden leer. Der Vermieter schaltet ggf. eine Anzeige in einem Immobilienportal und zahlt dafür viel Geld. Aufgrund der demographischen Entwicklung im Ort ist die Fläche aber unattraktiv. Der Eigentümer gibt die Anzeige wieder auf, streicht die Schaufenster weiß an und hängt ein Schild an die Tür: „Zu Vermieten“.
Damit ist weder dem Eigentümer, noch der Kommune geholfen. Viel praktischer wäre es, wenn sich der Vermieter direkt nach Eingang der Kündigung an die Kommunalverwaltung wenden könnte und dort im Rahmen eines Leerstandsmanagements Unterstützung erhält. So kann z. B. auch gemeinsam über eine Nutzungsänderung nachgedacht werden. Vielleicht kennt die Wirtschaftsförderung aber auch bereits aus Vorgesprächen einen Interessenten für das Objekt.
Aufbau eines digitalen Leerstandskatasters ist wichtig
Bestehen in Kommunen strukturelle Leerstände im Wohn- oder Gewerbebereich, so bedarf es im Rahmen eines aktiven Leerstandsmanagement auch dem Aufbau eines entsprechenden Leerstandskatasters.
Dieses interne Verwaltungswerkzeug dient der Übersicht über die im Ort vorhandenen Leerstände im Wohn- und Gewerbebereich. Dadurch ist es sowohl für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing als auch für das Stadtplanungs- oder Bauamt ein wichtiges Instrument. Aber auch auf politischer Ebene spielen die erhobenen Daten natürlich eine entscheidende Rolle.
Über die reine Lageinformation eines Leerstandsobjektes hinaus sind im Rahmen der Erfassung dabei noch eine Vielzahl weiterer Informationen relevant. Im Leerstandskataster sollten u. A. Informationen zu
- Baujahr,
- Eigentumsverhältnissen,
- Baurecht,
- Restriktionen,
- Wertvorstellungen und
- ehemaliger Nutzung
festgehalten werden. Idealerweise werden auch Bilder und Dokumente hinterlegt und es lässt sich ein Eigentümerdialog gestalten und Statistiken erstellen.
Viele Daten zu den Objekten und auch Fotos lassen sich am besten vor Ort erheben. Beim Aufbau eines Leerstandskatasters kann daher auch eine mobile Anwendung eine Rolle spielen.
Weiterführende Links zum Thema Leerstandsmanagement:
Eine aktive Belebung von Leerstandsimmobilien kann notwendig werden
Den Leerstand zu erheben und zu verwalten ist selbstverständlich nur der erste Schritt und kann nich das Ziel eines aktiven Leerstandsmanagements sein. Es bedarf vielmehr konkreter Maßnahmen und Umsetzungsideen vor Ort. Ein wichtiger Baustein können hier Konzepte für Zwischennutzungen sein. Ein durch die Kommune unterstützes Konzept für PopUp-Stores sei hier nur exemplarisch genannt. Spannende Best-Practice-Beispiele finden sich hier im Netzwerk der Initiative #Stadtretter. Bei der Vermarktung von Zwischennutzungsimmobilien kann ein spezielles Modul im KIP helfen.
Erfolgreiches Leerstandsmanagement mit immovativer Software
LeAn®
LeAn® richtet sich an Kommunen, die sich speziell um das Leerstands-, Ansiedlungs- und Zentrenmanagement in ihrer Innenstadt kümmern möchten. LeAn® wurde im Rahmen des Projekts „Stadtlabore für Deutschland: Leerstand und Ansiedlung“ durch die immovativ GmbH unter Federführung des IFH KÖLN und gemeinsam mit 14 Modellstädten entwickelt worden. Das Projekt wurde vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert (08/2021 bis 12/2022). LeAn® bietet Schnittstellen zu einer Vielzahl von Dienstleistern, wie etwa den Leerstandslotsen oder Hystreet.com.
KIP | Kommunale Immobilienplattform
Mit KIP | Die kommunale Immobilienplattform können Kommunen und Wirtschaftsförderungen ihren eigenen lokal oder regional fokussierten Immobilienmarktplatz schaffen. Sie können im Portal eigene Immobilien professionell anbieten und es auch für private und gewerbliche Anbieter zum Inserieren öffnen. Dabei kann das Immobilienportal entweder direkt in die eigene Homepage eingebunden oder als externes Portal auf kip.net betrieben werden.
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