Nachhaltige Stadtentwicklung durch Innenentwicklung
Zukunftsaufgabe für Kommunalverwaltungen
Was bedeutet Innenentwicklung? – Eine Definition:
Unter dem Begriff der Innenentwicklung versteht man die städtebauliche Strategie bzw. das Ziel, den zukünftigen Bedarf an neuen Flächen für Wohnbau und Gewerbe über die Aktivierung von innerörtlichen Flächenpotenzialen zu decken. Hierzu zählen neben klassischen Baulücken auch Leerstand, mindergenutzte Flächen, Aufstockungspotenziale oder Brachen. Das Baugesetzbuch schreibt hierzu seit dem Jahr 2013 vor:
- Schonender Umgang mit Grund und Boden
- Abwägung „Innen vor Außen“ in der Baulandentwicklung
- Ermittlung der Brachflächen, des Gebäudeleerstandes, der Baulücken und anderen Nachverdichtungsmöglichkeiten
Damit ist jede Kommune, die neue Flächen im Außenbereich ausweisen möchte, verpflichtet im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans abzuwägen, ob nicht auch im Innenbereich genügend Flächenresourcen aktivierbar sind.
Die Herausforderung
Der Gesetzgeber schreibt eine Reduzierung der Flächeninanspruchnahme vor. Kommunen stehen vor der Aufgabe innerörtliche Potenzialflächen zu identifizieren und für den Immobilienmarkt zu aktivieren, also eine aktive Innenentwicklung zu betreiben.
Das digitale Werkzeug
Unsere Softwarelösung aREAL unterstützt Kommunen beim Aufbau einer Datenbank innerörtlicher Flächenpotenziale, bildet den Eigentümerdialog prozessorientiert ab und erlaubt eine einfache und zielgerichtete Vermarktung.
Unsere Umfrage zum Stand der Innenentwicklung in Deutschland
Die Reduzierung des Flächenverbrauchs von derzeit rund 58 ha pro Tag auf 30 ha pro Tag bis zum Jahr 2030 ist in der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung festgeschrieben.
Dieses Ziel ist noch lange nicht erreicht – ganz im Gegenteil, derzeit steigt in einigen Bundesländern der Flächenverbrauch wieder an.
Die immovativ GmbH möchte daher in Zusammenarbeit mit der Deutschen Gesellschaft für Innenentwicklung (dgi) einen Überblick schaffen, inwieweit und mit welchen Instrumenten sich Kommunen deutschlandweit bereits mit der Innenentwicklung auseinandergesetzt haben, wo die Hürden und Hindernisse liegen und was sie sich für die Zukunft wünschen. Ein Baustein dieser Ermittlung war eine umfassende Umfrage zum Stand der Innenentwicklung in Deutschland, die die beiden Unternehmen im Juni 2019 durchgeführt haben.
An der Umfrage haben 340 Kommunalverwaltungen aus ganz Deutschland teilgenommen. Die Ergebnisse der Umfrage steht allen Interessierten Kommunalverwaltungen auf der Best-Practice-Plattform www.die-stadtretter.de kostenfrei zur Verfügung.
Von der Identifizierung bis zur Vermarktung von Flächenpotenzialen
Mit der Aktivierung von innerörtlichen Flächenpotenzialen die Flächeninanspruchnahme reduzieren
In den Innenbereichen unserer Städte und Gemeinden schlummern große Flächenressourcen. Die Identifizierung und Aktivierung innerörtlicher Potenzialflächen, die Beseitigung von Leerständen und die Schaffung von neuen Lebens- und Arbeitsräumen sind nur einige der Themen, mit denen sich Kommunalverwaltungen heutzutage beschäftigen müssen. Hintergrund ist dabei unter anderem die Baugesetzgebung, die vorschreibt, dass bei der Ausweisung von neuen Baugebieten eine Abwägung gegenüber den Innenentwicklungspotenzialen stattfinden muss. Übergeordnetes Ziel ist es dabei, den Flächenverbrauch in Deutschland in den kommenden Jahren auf 30 ha pro Tag zu begrenzen. Eine Beschäftigung mit der Innenentwicklung ist aber allein schon aus ökologischen und ökonomischen Gründen unumgänglich.
Die Innenentwicklungspotenziale sind dabei nicht nur klassische Baulücken – die sich oftmals schwer aktivieren lassen, da Sie von den Eigentümern als Baulandreserve für Kinder oder Enkelkinder aufbewahrt werden, sondern vielmehr:
- Mindergenutzte Flächen
- Außenbereiche im Innenbereich
- Nachverdichtungsareale
- Brachflächen
- Aufstockungspotenziale
- Konversionsflächen
- Leerstandsimmobilien
Sowohl für Kommunen in Metropolregionen, die händeringend nach neuen Flächen für bezahlbaren Wohnraum suchen, als auch für Städte und Gemeinden im ländlichen Raum, die etwas gegen Leerstand unternehmen müssen, ist das Thema »Innenentwicklung« eine Zukunftsaufgabe.
Reduzierung des Flächenverbrauchs
Die Reduzierung des Flächenverbrauchs von derzeit rund 58 ha pro Tag auf 30 ha pro Tag bis zum Jahr 2030 ist in der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung festgeschrieben.
Derzeit steigt der Flächenverbrauch in einigen Bundesländern wieder!
Nur mit einer soliden Datengrundlage und den passenden digitalen Werkzeugen, gelingt es, die Flächeninanspruchnahme zu senken.
In der Aktivierung von Brachflächen schlummert ein großes Potential.
Prozesse für ein aktives Leerstands- und Brachflächenmanagement
Die Hintergründe für Kommunalverwaltungen, sich aktiv mit dem Thema der Innenentwicklung auseinanderzusetzen, sind vielfältig. Zu den Wichtigsten zählen:
- Ökologischer und ökonomischer Umgang mit der Ressource »Fläche«
- Hoher Leerstand aufgrund des demografischen Wandels oder Wegzugs in ländlichen Regionen
- Druck auf den Wohnungsmarkt in Metropolen und fehlenden Erweiterungsflächen im Außenbereich
- Erfordernis im Rahmen der Aufstellung eines neuen Bebauungsplans im Außenbereich
Die Herangehensweise ist oftmals sehr unterschiedlich – dies ist auch der Tatsache geschuldet, dass es bislang wenige standardisierte Lösungen zur Innenentwicklung gibt und die Ausgangslage bei den meisten Kommunen sehr heterogen ist. Sehr ähnlich sind bei allen Verwaltungen allerdings die notwendigen Prozesse, über die wir Ihnen im Folgenden einen kurzen Überblick geben:
SENSIBILISIEREN
Wichtig ist die Mitarbeit der politischen Gremien und der Bürger. Eine entsprechende Sensibilisierung sollte durch eine umfassende Öffentlichkeitsarbeit erfolgen.
IDENTIFIZIEREN
Die Innenentwicklungspotenziale müssen identifiziert werden. Dies kann durch teilautomatisierte Prozesse, Vor-Ort-Begehungen oder durch Wissens-Workshops erfolgen.
DIGITALISIEREN
Die identifizierten Areale müssen in einer Potenzialflächendatenbank erfasst und in einem Potenzialflächenkataster visualisiert werden, sodass alle Aktivitäten hinsichtlich der Fläche nachvollziehbar bleiben.
TALENTE DEFINIEREN
Vor einer Eigentümeransprache sollte die Kommune eine Grobvorstellung haben, welche städtebauliche Entwicklung auf den Flächen verfolgt wird. Die »Talente« des jeweiligen Areals müssen also herausgearbeitet werden.
EIGENTÜMER ANSPRECHEN
Entscheidender Baustein für das Gelingen der Innenentwicklung ist die Ansprache der Eigentümer. Wir empfehlen hierbei die Einbindung eines externen Mediators.
FLÄCHEN ANBIETEN
Nach Zustimmung des Eigentümers sollten Flächen auch an den Markt gebracht werden. Dies gelingt am Besten über den Betrieb einer eigenen lokalen Immobilienbörse.
Hintergrundinformationen zur Innenentwicklung
Wir haben für Sie die wichtigsten Fragestellungen rund um das Thema Innenentwicklung zusammengestellt.
Was versteht man unter Innenentwicklung und warum ist sie so wichtig?
Der tägliche Flächenverbrauch in Deutschland liegt derzeit bei über 62 ha pro Tag. Das entspricht in etwa einer Fläche von 88 Fußballfeldern, die täglich durch Siedlungsflächen, Gewerbeflächen oder Verkehrswege versiegelt werden. Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist es, den Verbrauch auf täglich etwa 30 ha zu begrenzen. Dies ist in der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie festgehalten. Aus ökologischen und ökonomischen Gründen ist es sinnvoll, weniger Baugebiete auf der „grünen Wiese“ zu entwickeln. Dieses Ziel soll mit der Fokussierung auf die Entwicklung in den Innenbereichen erreicht werden. Im Fokus stehen daher Baulücken, Brachflächen, mindergenutzte Flächen und Nachverdichtungsareale, aber auch Konversionsflächen und Aufstockungspotenziale um neue Wohnungen zu schaffen.
Gibt es gesetzliche Grundlagen zur Innenentwicklung?
Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs im Jahr 2013 ist erstmals eine Gesetzesgrundlage für den Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ geschaffen worden. In Paragraph 1a, Absatz 2 des BauGB heißt es:
Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden. Die Grundsätze nach den Sätzen 1 und 2 sind in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 zu berücksichtigen. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.
Kommunen müssen also im Zuge der Aufstellung eines Bebauungsplans für den Außenbereich abwägen, welche Innenentwicklungspotenziale es demgegenüber gibt. Um einen Bebauungsplan rechtssicher ausweisen zu können, ist es daher notwendig, die innerörtlichen Flächenpotenziale zu erfassen und sich einen Überblick darüber zu verschaffen, welche dieser Flächen für den Immobilienmarkt aktiviert werden können – sozusagen ein Potenzialflächengutachten zu erstellen.
Kann durch innerörtliche Entwicklung ausreichend Wohnraum geschaffen werden?
Die innerörtliche Entwicklung spielt in Deutschland eine immer größere Rolle. Dies zeigen auch zahlreiche Leitfäden von Ministerien und Aktivitäten von Regionalverbänden oder Landkreisen. Insbesondere in den Ballungsräumen kann durch eine aktive Fokussierung auf den Innenbereich dringend benötigter Wohnraum – auch für einkommensschwache Familien – geschaffen werden. In den Metropolregionen fehlen mehr als 1 Million Wohnungen. Diese können bei gleichzeitiger Reduzierung des Flächenverbrauchs nur durch die Aktivierung von Arealen im Innenbereich gebaut werden. Da die Kommunen hierbei insbesondere den Dialog mit den Flächeneigentümern suchen müssen und Nutzungskonzepte erarbeiten müssen, wird dies allerdings zur Herkulesaufgabe, bei der öffentliche Hand und Immobilienwirtschaft eng zusammenarbeiten müssen.
Gilt "Innen vor Außen" auch im ländlichen Raum?
Insbesondere Kommunen im ländlichen Bereich kämpfen mit aussterbenden Ortskernen und einer Zersiedelung. Junge Familien bauen lieber am Ortsrand neu. So stehen immer häufiger ganze Straßenzüge leer und Gebäude verfallen. Für Städte und Gemeinden im ländlichen Bereich wird es daher immer wichtiger, sich aktiv auf die Innenbereiche zu fokussieren um die Ortskerne zu revitalisieren und zu beleben. Im Idealfall wird ein Grundsatzbeschluss gegen die Ausweisung von Neubaugebieten geschlossen. Gleichzeitig gibt es unterschiedliche Fördertöpfe von Bundes- und Landesminsterien, auf die die Verwaltungen zurückgreifen können, wenn sie sich aktiv zur Flächenentwicklung im Innenbereich bekennen.
Wie kann ich als Kommunalverwaltung aktiv werden?
Wie oben bereits beschrieben stehen Sie vor keiner einfachen Aufgabe, wenn Sie sich aktiv mit dem Thema beschäftigen möchten. Aufgrund gesetzlicher Vorgaben und auch aus ökonomischen Gründen sollten Sie die innerörtliche Entwicklung aber aktiv angehen. Hierzu ist es wichtig zunächst einmal die politisch Verantwortlichen in Ihrer Kommune zu überzeugen. Gleichzeitig sollten Sie eine positive Grundstimmung schaffen, indem Sie an ausgewählten Objekten aufzeigen, dass die Flächenaktivierung im Innenbereich funktionieren kann. Wichtig ist auch zunächst die Schaffung einer Datengrundlage in einem Potenzialflächenkataster. Schauen Sie sich doch einmal unser Best-Practice-Beispiel in Hanau an oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf. Gerne beraten wir Ihre Kommune.
Weiterführende Links zum Thema Innenentwicklung
Auf den nachfolgenden Seiten finden Sie weitere Informationen rund um die Innenentwicklung:
Das Spannungsdreieck in der Flächenaktivierung auflösen
Bei der Aktivierung von innerörtlichen Brachflächen oder Leerständen bewegen wir uns in den meisten Fällen in einem Spannungsdreieck zwischen den Beteiligten, die zum Teil stark unterschiedliche Interessen verfolgen. Damit Innenentwicklung gelingt, ist es wichtig, dieses Spannungsdreieck möglichst in einem aktiven Dialog aufzulösen. Hierzu ist ein proaktives Vorgehen der Kommunalverwaltung sinnvoll. Die Beteiligten sind:
- die Kommune, die u.a. die Planungshoheit besitzt
- der Eigentümer
- potenzielle Investoren oder Käufer
Im Folgenden gehen wir näher auf die Ausgangssituation und die Interessenlagen der drei Gruppen ein.
Der Eigentümer
Der Eigentümer einer Fläche oder Leerstandsimmobilie im Innenbereich ist der wichtigste Beteiligte im Innenentwicklungsprozess. Ohne seine Zustimmung wird eine Aktivierung der Fläche für den Immobilienmarkt nicht gelingen. Daher ist es wichtig, die Gründe zu erfahren, warum seine Fläche bislang nicht am Markt angeboten wird. Dies kann unter anderem steuerrechtliche Hintergründe haben, auf Erbschaftsstreitigeiten oder falschen Wertvorstellungen beruhen oder einfach der Tatsache geschuldet sein, dass das Objekt für Kinder oder Enkel vorgehalten wird. Möchte ein Eigentümer mit seinem Objekt an den Markt gehen oder es selbst entwickeln, so findet er auf der anderen Seite oftmals keine Möglichkeit, um selbsständig tätig zu werden. Ihm fehlt das Wissen um geeignete Förderprogramme, er benötigt Beratung in baurechtlichen Fragen und kann die Fläche oftmals nicht ohne weiteres in klassischen Immobilienportalen anbieten, da es an einem konkreten Konzept oder vorhandenem Baurecht mangelt.
Der Investor oder Käufer
Potenzielle Investoren oder Käufer von Innenentwicklungsarealen sehen sich üblicherweise vor zwei Probleme gestellt. Einerseits finden Sie keine Übersicht der am Markt verfügbaren Flächen, für die sie ein Bebauungskonzept entwickeln könnten, andererseits ist für die meisten solcher Flächen kein Baurecht vorhanden, bzw. es fehlt eine klare Positionierung der Kommunalverwaltung, welche städtebauliche Entwicklung sie sich wünscht. Ohne das notwendige Baurecht scheuen Investoren verständlicherweise Investitionsrisiken in Planung und Konzepterstellung.
Die Kommune
Die Kommunalverwaltung ist für die Schaffung von Baurecht verantwortlich, möchte hierfür ohne eine Mitwirkungsbereitschaft des Eigentümers oder ein konkretes Bebauungskonzept durch den Käufer kein Geld in die Hand nehmen. Gleichzeitig differieren die städtebaulichen Vorstellungen, die die Kommunalverwaltung hat, und die Vorstellungen des Eigentümers oder Investors oftmals erheblich. Eine klare Positionierung hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung auf einer Fläche seitens der Kommune ist also unabdingbar.
Datengrundlage schaffen
Um einen aktiven Dialog mit Eigentümern und potenziellen Investoren starten zu können, ist es wichtig, eine Datengrundlage zu erheben. Diese wird auch bereits für interne Kommunikationsprozesse in der Verwaltung benötigt. Der Aufbau einer Potenzialflächendatenbank ist daher unabdingbar. Wie unsere Softwarelösung aREAL Sie dabei unterstützen kann, erfahren Sie hier.
Innenentwicklungsprozesse digital begleiten: Mit aREAL
Mit unserer Software aREAL stellen wir Ihnen ein wertvolles Instrument zur Verfügung, um den oben genannten Herausforderungen der Innenentwicklung professionell und effizient zu begegnen und die innerörtliche Entwicklung in Ihrer Kommune aktiv zu fördern. Ziel ist es dabei, den Prozess der Innenentwicklung digital zu begleiten, ein Potenzialflächenkataster aufzubauen und die fachämterübergreifende Zusammenarbeit zu erleichtern.
- Innenentwicklungsareale digitalisieren
- Immobilienwirtschaftliche Daten verwalten
- Flächenpotenziale hinterlegen
- Eigentümer-Dialog steuern
- Statistiken abrufen
aREAL besteht aus unterschiedlichen Bausteinen, mit denen Sie Areale digital erfassen und verwalten können. Die Software-Lösung basiert dabei auf einer modernen Online-Software, die durch eine iPad-Applikation zur mobilen Vor-Ort-Erfassung ergänzt werden kann. Auch die Einbindung eines Leerstandsmelders ist möglich, über den Bürger aktiv in den Identifikationsprozess eingebunden werden können.
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