Konzeptvergabe
Vermarktung kommunaler Grundstücke nach der Qualität des eingereichten Konzepts und Nachhaltigkeitskriterien
Die Konzeptvergabe ist ein wertvolles Instrument in der Quartiersentwicklung, bei dem die Qualität des Konzeptes eine zentrale Rolle spielt. Auf dieser Seite informieren wir über das Prinzip der Konzeptvergabe und wie eine digitale Plattform den Arbeitsaufwand minimieren kann.
Hintergrund
Kommunen stehen vor der gesellschaftlichen Verantwortung, sozialen Wohnraum und die Entwicklung nachhaltiger Stadtquartiere zu fördern. Dies geling allerdings nur, wenn die Kommune neben den baurechtlichen Instrumenten auch über weitere Steuerfunktionen verfügt. Ein spannendes Instrument ist hierbei die sogenannte Konzeptvergabe, bei der ein Grundstück nicht zum Höchstpreis bzw. direkt an einen Interessenten vergeben wird, sondern die Zuschlagserteilung vom eingereichten Bewerberkonzept abhängig ist.
Die Herausforderung
Eine Konzeptvergabe bringt einen hohen Verwaltungsaufwand mit sich und ist ein sehr dynamischer und komplexer Prozess, an dem unterschiedliche Akteure beteiligt sind. Das Einreichen von Bewerbungen, die Bewertung, die Vergabeentscheidung und Zuschlagserteilung fand bei Konzeptvergaben bislang in der Regel in analoger Form statt.
Was sind Konzeptvergaben und warum sollten Kommunen
ihre Grundstücke in dieser Form vergeben?
Was ist eine Konzeptvergabe? Eine Erläuterung:
Ein sozialverträgliche Versorgung von Menschen mit Wohnraum gehört zu den Kernaufgaben jeder Stadt und Gemeinde. Zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum benötigen Kommunen einen entsprechenden Handlungsspielraum, den sie klassischer Weise über bau- und planungsrechtliche Instrumente, wie die Aufstellung eines Bebauungsplans ausüben. Allerdings ist heute der Grundstückspreis ein wesentlicher Kostenfaktor beim Bau von Wohnungen. Durch ein geringes Angebot an Bauflächen ist es schwierig, über klassische Bieterverfahren einen Investor zu finden, der preisgünstigen Wohnraum umsetzt. Oftmals entstehen so fast ausschließlich hochpreisige Eigentumswohnungen, die nicht im Interesse der Kommune sind. Die Vergabe zu Höchstpreisen führt also direkt zu hohen Mieten bzw. Eigentumspreisen.
Mit Konzeptvergaben gelingt es, diese Preisspirale zu durchbrechen. Ziel ist es, dass nicht der Höchstbietende den Zuschlag für ein Grundstück erhält, sondern derjenige, der das beste Nutzungskonzept vorlegt. Dabei spielen neben den sozialen und Gemeinwohl-orientierten Aspekten auch immer häufiger die Kriterien der Nachhaltigkeit – etwa wie viel graue Energie gebunden wird – oder der Gesamtbetrachtung eines Quartiers eine Rolle. Die Zuschlagserteilung erfolgt also in Form eines wettbewerblichen Verfahrens nach der Qualität der eingereichten Konzepte unter Bewertung der Erfüllung von sozialen, ökologischen und städtebaulichen Kriterien.
Hoher Verwaltungsaufwand
Allerdings bringt die Konzeptvergabe auch einen nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand mit sich. Vorgaben müssen erarbeitet, Ausschreibungen gestaltet, Bewerbungsfristen vorgegeben und schließlich eingereichte Konzepte bewertet und analysiert werden. Darüber hinaus muss eine Entscheidungsgrundlage für die politischen Gremien aufbereitet werden und ggf. auch Nachbesserungen der Konzepte von den Bewerbern angefordert werden. In einer Umfrage der immovativ GmbH im Juni 2022 gaben 94 Prozent der befragten Kommunen an, dass sie den Prozess der Konzeptvergabe als aufwendig bis sehr aufwendig empfunden haben. Dennoch gehen immer mehr Kommunen dazu über, im Rahmen von Baulandentwicklungen auf Konzeptvergaben zu setzen, um nachhaltige Quartiere zu entwickeln. Dabei wird Bauland häufig im Rahmen eines Erbbaurechts vergeben.
Kurzdefinition
Konzeptvergaben sind neben Höchstpreisverfahren und Direktvergaben zum Marktpreis ein Instrument der Flächenvermarktung. Sie dienen in Deutschland als Gestaltungsmittel der kommunalen Stadtplanung und unterstützen neben den baurechtlichen Instrumenten bei der Zielerreichung einer Quartiersentwicklung.
Weiterführende Links
Domagkpark München, Bildquelle: Wikipedia, Lumor2020, CC BY-SA 4.0
Erfolgreiche Konzeptvergaben – Praxisbeispiele
In München wurde das Quartier Domagkpark auf einer ehemaligen Funkkaserne u. a. im Rahmen einer Konzeptvergabe entwickelt. Genossenschaften, Baugemeinschaften und Bauträger konnten sich bewerben. Entstanden ist ein lebendiges Wohnquartier, dass von seiner Durchmischung lebt.
In Stuttgart wurde das Olga-Areal mit drei parallelen Konzeptvergaben für unterschiedliche Zielgruppen entwickelt. Entscheidend war die Vergabe von einzelnen Bauflächen an Ankernutzer, die sich für die Errichtung der gemeinschaftlichen Tiefgaragen und Innenhöfe verantwortlich zeichneten und Gleichzeitig in die Rolle eines Projektsteuerers traten.
Komplexe Prozesse digital unterstützen
Im Rahmen einer Umfrage hat die immovativ GmbH im Jahr 2022 im Auftrag der Stadt Freiburg gezielt Städte und Gemeinden zu ihren Erfahrungen im Umgang mit Konzeptvergaben befragt. Hierbei wurden vor allem folgende Punkte deutlich:
- 94,1 Prozent der befragten Kommunen empfinden den Prozess der Konzeptvergabe als aufwendig oder sehr aufwendig.
- 66,7 Prozent der befragten Kommunen sind mit dem Ergebnis der Konzeptvergabe zufrieden.
- 55,6 Prozent der befragten Kommunen sind von der Transparenz des Verfahrens überzeugt.
- 50,0 Prozent der befragten Kommunen verbinden die Konzeptvergabe mit einem analogen Prozess.
- Die Bewerbungen gehen bei fast allen befragten Kommunen postalisch oder per E-Mail ein.
- Konzeptvergaben können ausschließlich im Zusammenspiel unterschiedlicher Fachämter durchgeführt werden.
- Ein Großteil der befragten Kommunen wünscht sich ein digitales Werkzeug, um Konzeptvergaben strukturiert bearbeiten zu können und den Bewerbungsprozess zu digitalisieren.
Herausforderungen
Die größte Herausforderung bei Konzeptvergaben liegt neben der Ausarbeitung und Bekanntmachung der Vergabeunterlagen vor allem im Handling der eingehenden Bewerbungen. Wird dieser Prozess in großen Teilen digitalisiert, so werden dadurch Personalkosten gespart und eine Transparenz gegenüber den Bewerbern geschaffen.
Dabei ist es wichtig, eine digitale Plattform so zu konzipieren, dass sich sowohl Interessenten in einem öffentlichen Bereich informieren können als auch Bewerber gezielt Vergabeunterlagen herunterladen, bearbeiten und einreichen können. Bewerberfragen sind dabei möglichst strukturiert zu erfassen, um eine Vergleichbarkeit und Auswertung zu ermöglichen.
Vermarktungsplattform im Auftrag der Stadt Freiburg entwickelt
In Kooperation mit der Symbiolab GmbH aus Berlin erhielt die immovativ GmbH im April 2023 den Zuschlag zur Entwicklung einer digitalen Plattform zur Konzeptvergabe. In enger Abstimmung mit einer Projektgruppe der Stadt wurden, aufbauend auf einem MVP (der bereits in einem Vorgängerprojekt erarbeitet wurde), die Anforderungen an die Plattform geschärft und technisch umgesetzt. Ziel war es, diese Plattform zur Vermarktung des neuen Stadtteils Dietenbach einzusetzen. Hier entsteht in den kommenden Jahren Wohnraum für bis zu 16.000 Personen.
Im Laufe des Projektzeitraums fiel die Entscheidung, die Plattform bereits für ein aktuelles Projekt, das Gebiet Kleineschholz im Freiburger Stadtteil Stühlinger, einzusetzen. Hier entstehen rund 500 Wohneinheiten in einem urbanen Wohnquartier. Pünktlich zum Vermarktungsstart am 22. März 2024 ging die Vermarktungsplattform unter https://kleineschholz.freiburg.de online. Interessenten können sich dort in einem öffentlichen Bereich kartenbasiert über die Vergaben informieren und nach einer Registrierung auf der Plattform einen Bewerbungsprozess auf einzelne Baufelder starten. Hierbei können Dokumente, wie etwa Planungsdaten oder Steckbriefe aber auch Formulare heruntergeladen und später eingereicht werden. Die digitale Erfassung von Rahmenparametern zu den eingereichten Konzepten erlaubt den Verantwortlichen in der Stadt eine digitale (statistische) Auswertung. Es besteht die Möglichkeit mit Bewerber/-innen über die Plattform zu kommunizieren und etwa Unterlagen nachzufordern und Daten für kommunale Entscheidungsgremien aufzubereiten. Auch die spätere Zuschlagserteilung sowie das Festhalten von potenziellen Nachrückern ist über die Plattform abgebildet.
Vermarktungsplattform der Stadt Freiburg für das Projekt Kleineschholz.
Erfolgreiche Baulandvermarktung mit immovativer Software
Vergabeplattform für Konzeptvergaben
Mit einer individualisierten Vergabeplattform für Ihr Projekt ermöglichen Sie einen strukturierten Bewerbungs- und Vergabeprozess und erhalten alle Bewerbungsunterlagen in digitaler Form. Gerne beraten wir Sie und erstellen Ihnen ein unverbindliches Angebot.
Interaktive Baugebietspräsentation
Mit unserem interaktiven Grundstücksplan stellen wir Anbietern von Bauland ein einzigartiges Produkt zur Verfügung, um Wohn- und Gewerbegebiete optimal im Internet zu präsentieren. Neben einer hohen Reichweite steht dabei vor allem eine übersichtliche Darstellung und eine einzigartige Detailtiefe im Vordergrund.
KIP | Die kommunale Immobilienplattform
Mit KIP können Kommunen und Wirtschaftsförderungen ihren eigenen lokal oder regional fokussierten Immobilienmarktplatz schaffen. Sie können im Portal eigene Immobilien und Grundstücke professionell anbieten und es auch für private und gewerbliche Anbieter zum Inserieren öffnen.
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